Wohnflächen Berechnung: So berechnest Du die Quadratmeter korrekt
Die Wohnflächenberechnung ist ein zentraler Bestandteil beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie. Ob Quadratmeterangaben im Mietvertrag, die Bewertung für den Immobilienverkauf oder die Grundlage für eine Finanzierung – eine korrekte Berechnung der Wohnfläche schützt vor rechtlichen Streitigkeiten und finanziellen Nachteilen.
In diesem Ratgeber erfährst Du alles über die verschiedenen Berechnungsmethoden, rechtliche Grundlagen, den Umgang mit Dachschrägen, Balkonen und Terrassen sowie häufige Fehler. Mit praxisnahen Beispielen und Tipps zeigen wir Dir, wie Du Deine Wohnfläche richtig ermittelst – ob mit professioneller Hilfe oder eigenständig.
Wohnfläche, Grundfläche oder doch Nutzfläche? Das musst Du wissen!
Damit keine Verwirrung entsteht, ist es wichtig, die Begriffe Wohnfläche, Grundfläche und Nutzfläche klar zu unterscheiden:
• Wohnfläche: Alle Flächen, die zum Wohnen geeignet und vorgesehen sind (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad).
• Grundfläche: Die gesamte Fläche, die durch die Außenwände des Gebäudes umfasst wird – inklusive Keller, Garage oder Abstellräume.
• Nutzfläche: Räume, die nicht direkt zum Wohnen genutzt werden, aber praktisch sind (z. B. Keller, Dachboden, Werkstatt).
Wie berechnet man die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses?
In Deutschland sind zwei Berechnungsmethoden besonders relevant: die Wohnflächenverordnung (WoFIV) und die DIN-Norm 277. Beide Methoden unterscheiden sich in der Bewertung einzelner Räume und Flächen.
- Wohnflächenverordnung (WoFIV)
• Räume mit Deckenhöhe ab 2 m: 100 % anrechenbar
• Räume mit Deckenhöhe 1–2 m: 50 % anrechenbar
• Räume unter 1 m Höhe: nicht anrechenbar
• Dachschrägen: werden anteilig berücksichtigt nach Höhe
- DIN-Norm 277
• Berücksichtigt Hauptnutzflächen, Nebennutzflächen und Verkehrsflächen
• Wird vor allem für Gesamtflächenberechnungen verwendet
• Enthält mehr Details, ist aber komplexer als die WoFIV
Wer kann meine Wohnfläche vermessen und berechnen?
Für eine rechtskonforme Wohnflächenberechnung kommen verschiedene Experten infrage:
• Architekten – erstellen präzise Berechnungen nach Normen
• Bauingenieure – technisch fundierte Flächenberechnungen
• Vermessungstechniker – exakte Messungen mit Spezialgeräten
• Immobiliengutachter – offizielle Bestätigungen für Banken und Verkäufe
• Makler – bieten oft Berechnungen im Rahmen ihrer Dienstleistung an
Was kostet eine Wohnflächenberechnung?
Die Kosten hängen vom Umfang und vom Anbieter ab. Typische Preise:
• Einfache Berechnung: 150–300 €
• Qualifiziertes Gutachten: 500–800 €
Viele Makler (wie wir bei David & Jaques) bieten die Berechnung als Service im Rahmen der Courtage ohne zusätzliche Kosten an.
So berechnest Du die Wohnfläche bei Dachschrägen
Dachschrägen sind ein typisches Problem bei der Wohnflächenberechnung. Die Regeln nach WoFIV lauten:
• Höhe ab 2 m → 100 %
• Höhe zwischen 1–2 m → 50 %
• Höhe unter 1 m → 0 %
Beispiel: Ein Dachboden von 20 m² mit 10 m² über 2 m Höhe, 6 m² zwischen 1–2 m Höhe und 4 m² unter 1 m Höhe ergibt 13 m² Wohnfläche.
Wie berechne ich die Wohnfläche bei Terrasse oder Balkon?
Außenflächen wie Terrassen und Balkone zählen nicht voll zur Wohnfläche. Je nach Ausstattung gilt:
• Überdachte Terrasse → 50 %
• Nicht überdachte Terrasse oder Balkon → 25 %
• Wintergarten (beheizt) → 100 %
Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
Folgende Räume zählen in der Regel nicht zur Wohnfläche:
• Kellerräume
• Heizungsräume
• Garagen
• Waschküchen
• Abstellräume, sofern nicht ausgebaut
Flure und Treppenhäuser zählen nur dann, wenn sie zum direkten Wohnbereich gehören.
Mit welchem Messgerät vermisst man eine Immobilie?
Für die Vermessung von Immobilien wird meist ein Laser-Entfernungsmesser genutzt. Vorteile:
• Hohe Genauigkeit (±1–2 mm)
• Schnelle Ergebnisse
• Berechnung von Fläche, Volumen und Höhen möglich
• Einfach zu bedienen, auch für Laien
Was ist eine qualifizierte Wohnflächenberechnung?
Eine qualifizierte Wohnflächenberechnung wird von Fachleuten wie Architekten oder Gutachtern erstellt. Sie basiert auf anerkannten Normen (WoFIV oder DIN 277) und ist rechtlich verbindlich. Banken und Gerichte akzeptieren nur solche Berechnungen als Nachweis bei Streitigkeiten, Finanzierungen oder Käufen.
Was passiert bei falscher Wohnflächenberechnung?
Fehlerhafte Berechnungen können schwerwiegende Folgen haben:
• Mietrecht: Mieter können Rückforderungen stellen
• Verkauf: Falsche Angaben können zu Schadensersatz führen
• Finanzierung: Banken verweigern Kredite bei falschen Flächen
• Rechtlich: Absichtliche Falschangaben können strafbar sein
Wohnflächenberechnung: PDF-Vorlage zum Ausfüllen
Um Deine Wohnfläche selbst zu berechnen, kannst Du unsere kostenlose PDF-Vorlage nutzen. Darin trägst Du die Maße Deiner Räume ein, ergänzt Besonderheiten wie Dachschrägen oder Terrassen und erhältst eine übersichtliche Dokumentation.
FAQ: Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung
• Zählt das Badezimmer zur Wohnfläche? → Ja, sofern die Deckenhöhe passt.
• Zählt die Küche zur Wohnfläche? → Ja, immer.
• Zählen Flure zur Wohnfläche? → Nur, wenn sie direkt zum Wohnbereich gehören.
• Balkon anrechnen? → Meist 25 %, überdacht 50 %.
• Dachschrägen wie berechnen? → Nach Höhe (ab 2 m 100 %, 1–2 m 50 %, darunter 0 %).
• Was kostet eine Wohnflächenberechnung? → Zwischen 150 und 800 €.
Fazit
Die exakte Wohnflächenberechnung ist entscheidend für Kauf, Verkauf, Vermietung und Finanzierung einer Immobilie. Fehlerhafte Angaben können teuer werden und rechtliche Konsequenzen haben. Wer auf Nummer sicher gehen will, setzt auf eine qualifizierte Berechnung durch Experten – oder nutzt professionelle Maklerdienste, die diese Leistung im Rahmen ihrer Courtage anbieten.
👉 Tipp: Starte am besten mit einer kostenlosen Immobilienbewertung, um den Wert Deiner Immobilie zu ermitteln.