Welche Nebenkosten gibt es beim Hausverkauf?

Wer ein Haus verkaufen möchte, sollte sich nicht nur mit dem optimalen Verkaufspreis und den Marktchancen befassen, sondern auch mit den sogenannten Nebenkosten beim Hausverkauf. Diese Nebenkosten sind ein entscheidender Faktor für die letztendliche Gewinnberechnung und können je nach individueller Situation erheblich variieren. Wer hier gut informiert ist, kann die wichtigsten Posten frühzeitig einkalkulieren, unangenehme Überraschungen vermeiden und effizienter verkaufen.

Nebenkosten Hausverkauf: Was versteht man darunter?

Unter den "Nebenkosten Hausverkauf" fasst man sämtliche Ausgaben zusammen, die zusätzlich zum eigentlichen Verkaufswert einer Immobilie anfallen. Diese Kosten können sowohl beim Verkäufer als auch beim Käufer entstehen, wobei der Fokus in diesem Beitrag auf den typischen Verkäuferkosten liegt. Dazu gehören unter anderem Maklergebühren, Notarkosten, Steuern und Kosten für die Vorbereitung des Verkaufsprozesses.

Welche Nebenkosten fallen beim Hausverkauf an?

Bevor du dein Haus verkaufst, solltest du dir einen Überblick über die typischen Nebenkosten verschaffen. Diese lassen sich meist in folgende Bereiche unterteilen:

• Maklerprovision
• Notarkosten und Grundbuch
• Löschungsgebühren für Rechte im Grundbuch
• Steuern (z. B. Spekulationssteuer)
• Kosten für Energieausweis und Unterlagen
• Gebühren für Gutachter und sonstige Berater

Maklerprovision – Was kostet ein Immobilienmakler?

Viele Immobilien werden in Deutschland mit Hilfe eines Maklers verkauft. Die Maklerprovision zählt zu den wahrscheinlich größten Nebenkosten beim Hausverkauf. Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar, bewegt sich aber meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises (zzgl. Mehrwertsteuer). Seit der Gesetzesänderung von 2020 wird die Maklercourtage bei frei stehenden Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in der Regel hälftig zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Es lohnt sich, die Konditionen genau zu prüfen und gegebenenfalls zu verhandeln.

Notarkosten und der Eintrag im Grundbuch

Der Verkauf eines Hauses ist in Deutschland immer notariell zu beurkunden. Die Kosten für den Notar und die Gebühren für den notwendigen Grundbucheintrag zählen ebenfalls zu den unvermeidlichen Nebenkosten beim Hausverkauf. Während der Käufer meist den Großteil der Kosten trägt, muss der Verkäufer grundsätzlich die Kosten für Löschungen von Belastungen (z.B. alte Grundschulden) übernehmen. Als Richtwert kann man in Deutschland für Notar und Grundbuch insgesamt rund 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises veranschlagen.

Löschungsgebühren im Grundbuch

Sollten im Grundbuch noch Rechte oder Belastungen wie z.B. alte Hypotheken, Grundschulden oder Erbbaurechte eingetragen sein, müssen diese vor oder im Zuge des Verkaufs gelöscht werden, sofern der Käufer dies wünscht. Die Kosten für die Löschung trägt in der Regel der Verkäufer. Sie hängen vom Löschungsbetrag ab, für viele Altlasten reicht aber eine geringe Gebühr im Bereich von wenigen hundert Euro aus.

Steuern beim Verkauf: Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Ein wichtiger Kostenfaktor unter den Nebenkosten beim Hausverkauf kann die Spekulationssteuer sein. Diese fällt an, wenn zwischen Erwerb und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen und das Objekt nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Höhe orientiert sich am persönlichen Steuersatz und der Wertsteigerung. Wichtiger Tipp: Wer die Immobilie mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, bleibt steuerfrei.

Kosten für Gutachten und Energieausweis

In zahlreichen Fällen lohnt sich eine professionelle Bewertung deiner Immobilie durch einen Gutachter. Ein Sachverständigengutachten liefert nicht nur eine realistische Werteinschätzung, sondern kann auch beim späteren Verkaufsgespräch hilfreich sein. Die Kosten hierfür bewegen sich für Einfamilienhäuser zwischen 500 und 2.000 Euro – abhängig von Umfang und Region. Auch für den gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweis entstehen Kosten, die meist zwischen 100 und 500 Euro liegen. Ohne diesen Ausweis ist kein legaler Verkauf möglich.

Weitere Nebenkosten beim Hausverkauf

Zu den weiteren Nebenkosten zählen unter anderem Gebühren für die Beantragung von Grundbuchauszügen, die Beschaffung von Bauunterlagen, Lageplänen und eventuelle Kosten für Handwerker, falls Reparaturen oder Verschönerungen vor dem Verkauf notwendig werden. Auch für die professionelle Vermarktung – etwa durch Fotos, Homestaging oder besondere Werbeanzeigen – entstehen zusätzliche Ausgaben, solltest du dein Haus optimal in Szene setzen wollen.

Wer trägt die Nebenkosten beim Hausverkauf?

Grundsätzlich ist die Verteilung der Nebenkosten beim Hausverkauf gesetzlich geregelt – manche Gebühren übernimmt der Käufer, andere der Verkäufer. In manchen Fällen können individuelle Vereinbarungen im Kaufvertrag getroffen werden. So übernimmt meist der Verkäufer etwaige Kosten für Löschungen und den Energieausweis, während der Käufer für die Eintragungen und die Grunderwerbssteuer aufkommt. Die Maklerprovision wird, wie oben erwähnt, häufig hälftig geteilt.

So kalkulierst du die Nebenkosten beim Hausverkauf richtig

Um den tatsächlichen Erlös deines Immobilienverkaufs zu ermitteln, solltest du möglichst früh eine Gesamtkalkulation aufstellen. Ziehe dafür alle möglichen Nebenkosten ab. Dazu gehören immer Makler, Notar, Löschungskosten, Energieausweis, Steuern (gegebenenfalls!) und kleine Posten. Ein übersichtlicher Kostenplan hilft dir, die Preisverhandlungen gezielter zu führen und deine Vorstellungen an den Markt anzupassen.

Tipps, um Nebenkosten beim Hausverkauf zu sparen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Nebenkosten beim Hausverkauf zu reduzieren oder sinnvoll zu optimieren:

• Maklerprovision verhandeln oder Verkauf in Eigenregie
• Notargebühren erfragen und ggf. Anbieter vergleichen
• Energieausweis über günstige Anbieter beziehen
• Frühzeitig Altlasten im Grundbuch klären
• Gutachterwahl bewusst treffen: Staatlich vereidigte Gutachter bieten meist objektive und anerkannte Bewertungen
• Relevante Unterlagen selbst zusammentragen, statt kostenpflichtig anfordern zu lassen

Nebenkosten Hausverkauf: Warum sich eine gute Vorbereitung auszahlt

Eine gründliche Kalkulation und das Sammeln aller erforderlichen Unterlagen beschleunigt nicht nur den gesamten Verkaufsprozess, sondern sorgt auch für Transparenz gegenüber potenziellen Käufern. Wer als Verkäufer gut vorbereitet ist und die relevanten Nebenkosten kennt, ist besser in der Lage, den geeigneten Verkaufspreis festzulegen und souverän zu verhandeln. Positive Nebeneffekte: Schneller Verkauf, höhere Kaufbereitschaft beim Interessenten und am Ende mehr Sicherheit für beide Parteien.

Fazit: Nebenkosten Hausverkauf im Blick behalten

Die Nebenkosten beim Hausverkauf dürfen keinesfalls unterschätzt werden. Wer diese rechtzeitig plant und einpreist, findet die optimale Balance zwischen Erlös und Kosten. Ein transparenter Überblick über Maklerprovision, Notargebühren, Grundbuch- und Löschungskosten sowie steuerliche Aspekte schützt vor bösen Überraschungen – und macht den Hausverkauf in jeder Hinsicht erfolgreicher. Informiere dich frühzeitig und gönne dir gegebenenfalls professionelle Beratung, um sorglos und mit Gewinn zu verkaufen.