Mehrwertsteuer bei Immobilienkauf: Alles, was Sie wissen müssen

Die Frage nach der Mehrwertsteuer bei Immobilienkauf beschäftigt viele Menschen, die sich mit dem Erwerb von Wohneigentum oder einer Gewerbeimmobilie auseinandersetzen. In Deutschland spielt die Mehrwertsteuer – genauer gesagt die Umsatzsteuer – beim Immobilienkauf eine entscheidende Rolle, allerdings gelten dabei bestimmte Ausnahmen und Besonderheiten. In diesem Blogartikel erfahren Sie alles Wichtige zur Mehrwertsteuer bei Immobilienkauf, wie sie berechnet wird, wann sie überhaupt anfällt und was Käufer und Verkäufer beachten sollten.

Was ist die Mehrwertsteuer bei Immobilienkauf?

Die Mehrwertsteuer, im steuerlichen Fachjargon als Umsatzsteuer bezeichnet, beträgt in Deutschland regulär 19 %. Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie taucht immer wieder die Frage auf: Muss ich als Käufer oder Verkäufer diese Steuer zahlen? Die Antwort hängt maßgeblich davon ab, ob es sich um ein neues Gebäude, einen Altbau oder ein unbebautes Grundstück handelt und ob der Verkäufer Unternehmer ist.

Wann fällt beim Immobilienkauf Mehrwertsteuer an?

Nicht bei jedem Immobilienkauf wird automatisch Mehrwertsteuer fällig. Der übliche Kauf eines gebrauchten Eigenheims oder einer Eigentumswohnung von einer Privatperson ist in der Regel von der Mehrwertsteuer befreit. Das deutsche Umsatzsteuerrecht sieht bei Grundstücksgeschäften grundsätzlich eine Steuerbefreiung vor. Allerdings gibt es mehrere Ausnahmen:

Erwerb von Neubauten von einem Bauträger: Hier fällt grundsätzlich Mehrwertsteuer an.
Kauf eines unbebauten Grundstücks von einem zum Vorsteuerabzug berechtigten Unternehmer.
Immobilienkauf von einem Unternehmer, der zur Umsatzsteuer optiert hat.
Kauf von Wirtschaftsgütern durch Unternehmen für gewerbliche Nutzung.

Folglich fällt beim klassischen Privatverkauf einer Bestandsimmobilie keine Mehrwertsteuer an. Die Grunderwerbsteuer ist hingegen immer fällig – unabhängig von der Mehrwertsteuer.

Mehrwertsteuer bei Immobilienkauf: Gewerbliche Käufer im Vorteil?

Für Unternehmer und gewerbliche Käufer kann die Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf sogar von Vorteil sein. Sie haben unter bestimmten Bedingungen das Recht, die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer beim Finanzamt geltend zu machen. Wer beispielsweise Büroräume, Einzelhandelsflächen oder Produktionsgebäude erwirbt, nutzt die betreffenden Immobilien für umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten – und kann sich so die gezahlte Mehrwertsteuer zurückholen.

Privatpersonen, die ein Haus oder eine Wohnung zu reinen Wohnzwecken kaufen, haben diese Möglichkeit nicht. Hier empfiehlt sich eine genaue Analyse des Kaufvertrags, damit keine versteckten Kosten durch die Mehrwertsteuer entstehen.

Neubau, Altbau und Grundstück: Unterschiede bei der Mehrwertsteuer

Die Bauweise und die Art der Immobilie machen einen erheblichen Unterschied, ob und in welcher Höhe die Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf berechnet wird:

Neubau: Bei Erwerb von Neubauten von einem Unternehmer oder Bauträger ist der Kaufpreis in der Regel inklusive Mehrwertsteuer zu zahlen. Die Steuer wird explizit in der Rechnung ausgewiesen.
Altbau: Beim Kauf von Bestandsgebäuden oder gebrauchten Immobilien fällt keine Mehrwertsteuer an – es sei denn, der Verkauf erfolgt durch einen Unternehmer, der zur Umsatzsteuer optiert hat und die Immobilie noch keine zehn Jahre alt ist.
Unbebautes Grundstück: Hier kann unter bestimmten Umständen ebenfalls Mehrwertsteuer anfallen, zum Beispiel beim Verkauf durch einen vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer.

Eine genaue Vertragsprüfung zusammen mit einem Fachanwalt oder Steuerberater empfiehlt sich in jedem Fall, um keine Überraschungen zu erleben.

Option zur Umsatzsteuer: Was bedeutet das?

Im deutschen Steuerrecht haben Unternehmer, die Immobilien verkaufen, unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren. Das bedeutet: Der eigentlich von der Umsatzsteuer befreite Verkauf wird „freiwillig“ umsatzsteuerpflichtig gemacht. Besonders dann, wenn der Käufer – meist selbst ein Unternehmer – zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, kann dies Vorteile bieten. Durch die Option zur Umsatzsteuer erhält der Verkäufer die Möglichkeit, gezahlte Vorsteuer für den Erwerb oder die Sanierung abzuziehen.

Für den Käufer erhöht sich zunächst der Kaufpreis um die Mehrwertsteuer, sie kann in diesem Fall aber als Vorsteuer geltend gemacht werden, sofern er zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Privatpersonen profitieren hiervon nicht.

Berechnung der Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf

Die Mehrwertsteuer bei Immobilienkauf wird immer auf den Nettokaufpreis berechnet. Der reguläre Mehrwertsteuersatz liegt bei 19 %. Werden einzelne Leistungen, wie zum Beispiel Architektenleistungen oder Maklerprovisionen fällig, dann wird auch hier meist Mehrwertsteuer berechnet. Ein Rechenbeispiel:

Nettokaufpreis Neubauwohnung: 300.000 €
Mehrwertsteuer (19 %): 57.000 €
Gesamt-Kaufpreis brutto: 357.000 €

Hinweis: Die Mehrwertsteuer fällt nur auf den Gebäudeanteil an, nicht auf den Grundstücksanteil, sofern dieser separat ausgewiesen und von der Umsatzsteuer befreit ist. Die genaue Abgrenzung wie auch die Berechnung übernimmt im Zweifel ein Steuerberater.

Maklerprovision und Mehrwertsteuer bei Immobilienkauf

Nicht zu vergessen: Auch für die Maklerprovision fällt in der Regel Mehrwertsteuer an. Sie wird auf die vereinbarte Maklercourtage aufgeschlagen und ist vom Käufer bzw. Verkäufer zu tragen. Auch Notarkosten und Gerichtsgebühren enthalten die gesetzliche Umsatzsteuer.

Checkliste: Worauf Sie bei der Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf achten sollten

Eine Immobilientransaktion ist in jedem Fall komplex – noch komplizierter wird sie, wenn die Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf im Spiel ist. Unsere Checkliste hilft Ihnen dabei, den Überblick zu behalten:

Prüfen Sie den Verkäuferstatus: Handelt es sich um eine Privatperson oder einen Unternehmer?
Handelt es sich um einen Neubau, Altbau oder ein Grundstück?
Ist die Option zur Umsatzsteuer im Kaufvertrag berücksichtigt?
Sind alle Nebenkosten – Makler, Notar, Gutachter – korrekt mit Mehrwertsteuer ausgewiesen?
Als Unternehmer: Ist der Vorsteuerabzug möglich?

Nur wenn Sie diese Punkte sorgfältig prüfen, vermeiden Sie teure Fehler und stellen sicher, dass Sie beim Immobilienkauf in Sachen Mehrwertsteuer auf der sicheren Seite stehen.

Tipps für Privatkäufer beim Thema Mehrwertsteuer

Wer als Privatperson eine Immobilie kauft, sollte auf folgende Punkte bei der Mehrwertsteuer bei Immobilienkauf achten:

Der Kauf einer gebrauchten Immobilie von Privat fällt meist nicht unter die Mehrwertsteuerpflicht.
Beim Bauträgerkauf ist der ausgewiesene Preis regelmäßig inklusive Mehrwertsteuer – prüfen Sie die Aufteilung zwischen Haus- und Grundstückspreis.
Fragen Sie nach Einzelnachweisen bei allen Nebenkosten.

Setzen Sie sich im Zweifel mit einem Steuerexperten in Verbindung, um die steuerlichen Auswirkungen Ihres Immobilienkaufs zu klären.

Sonderfall: Mehrwertsteuer bei Kauf eines Mehrfamilienhauses

Beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses zur gewerblichen Vermietung können Umsatzsteuerregelungen zum Tragen kommen. Wird das Wohngebäude jedoch überwiegend für private Zwecke genutzt oder vermietet, greift die Steuerbefreiung. Relevant wird die Mehrwertsteuer, sobald Gewerbeeinheiten enthalten sind oder im Verkaufsprozess eine sogenannte „Option zur Umsatzsteuer“ gezogen wird. Prüfen Sie hier gegebenenfalls mögliche Vorsteuerabzugsrechte.

Straf- und Haftungsrisiken: Fehler bei der Mehrwertsteuer können teuer werden

Werden Rechtsgrundlagen zur Mehrwertsteuer bei Immobilienkauf fehlerhaft angewendet, können erhebliche Nachzahlungen auf den Käufer und Verkäufer zukommen. Das gilt insbesondere, wenn die Situation unklar ist – etwa bei gemischter Nutzung oder Firmenkäufen. Notarverträge sollten daher immer eindeutig regeln, wie mit der Mehrwertsteuer umzugehen ist. Fehlt eine korrekte Abrechnung, kann unter Umständen auch Jahre nach Erwerb eine Steuernachzahlung eingefordert werden.

Fazit: Worauf kommt es bei der Mehrwertsteuer bei Immobilienkauf an?

Die Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf ist ein Thema, das Käufer und Verkäufer von Anfang an klar geregelt wissen sollten. Privatpersonen müssen sich in aller Regel nur geringfügig mit ihr beschäftigen, Unternehmen und Bauträger aber umso mehr. Wer die geltenden Regeln kennt und sie in den Vertrag aufnimmt, vermeidet teure Überraschungen und kann steuerlich profitieren. Nutzen Sie unsere Tipps und Checklisten für eine maximale Übersichtlichkeit und lassen Sie sich im Zweifel jederzeit kompetent beraten.