Haus an Kinder verkaufen: Der umfassende Ratgeber für Eltern
Immer mehr Eltern entscheiden sich, ihr Haus noch zu Lebzeiten an die Kinder zu verkaufen – sei es aus steuerlichen Gründen, zur Vermögenssicherung oder um die Erbfolge frühzeitig zu regeln. Ein solcher Verkauf innerhalb der Familie bringt viele Vorteile, ist aber auch mit rechtlichen und steuerlichen Fragen verbunden.
In diesem Ratgeber erfährst Du alles, was Du wissen musst: Von den rechtlichen Grundlagen über steuerliche Aspekte bis hin zu Wohnrecht, Nießbrauch und den häufigsten Fehlern. Wir zeigen Dir praxisnah, wie der Verkaufsprozess abläuft, welche Möglichkeiten es gibt und worauf Du unbedingt achten solltest, damit der Hausverkauf an Kinder rechtssicher und steuerlich sinnvoll gelingt.
Inhalt
• Haus an Kinder verkaufen: Ist das möglich?
• Haus an Kind verkaufen: So läuft der Verkaufsprozess ab
• Haus an Kinder verkaufen unter Wert: Geht das?
• Haus an Kinder verkaufen und Wohnrecht behalten
• Steuerliche Aspekte beim Hausverkauf an die Kinder
• Sonderfall: Haus an Kinder verkaufen bei Vorerbe oder Pflichtteilsrecht
• Haus verkaufen oder doch besser schenken?
• Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
• FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf an Kinder
• Fazit
Haus an Kinder verkaufen: Ist das möglich?
Ja, Eltern können ihr Haus rechtlich problemlos an ihre Kinder verkaufen – auch wenn es sich um ein Geschäft innerhalb der Familie handelt. Entscheidend ist, dass es sich um einen tatsächlichen Verkauf mit Kaufpreiszahlung und notarieller Beurkundung handelt. Der Hausverkauf an Kinder ist eine beliebte Alternative zur Schenkung oder zur späteren Vererbung, vor allem wenn steuerliche Vorteile genutzt oder Streitigkeiten im Erbfall vermieden werden sollen.
Doch was ist besser: Haus an Kind verkaufen oder schenken? Der wesentliche Unterschied liegt in der Gegenleistung. Beim Verkauf zahlt das Kind (zumindest offiziell) einen Kaufpreis, bei der Schenkung erfolgt die Übertragung unentgeltlich. Beide Varianten haben steuerliche Auswirkungen und unterschiedliche rechtliche Konsequenzen – etwa beim Wohnrecht der Eltern, bei Freibeträgen oder bei späteren Pflichtteilsansprüchen.
Haus an Kind verkaufen: So läuft der Verkaufsprozess ab
Die Immobilienübertragung innerhalb der Familie folgt im Kern den gleichen rechtlichen Abläufen wie ein normaler Hausverkauf – auch wenn es sich um Eltern und Kinder handelt. Damit der Verkauf rechtlich wirksam ist und später nicht als verdeckte Schenkung gewertet wird, sind einige formale Schritte zwingend erforderlich:
- Notarielle Beurkundung & Grundbucheintrag
Der Verkauf eines Hauses – auch innerhalb der Familie – muss notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, klärt über rechtliche Folgen auf und kümmert sich um die Abwicklung. Nach der Beurkundung wird das Kind als neue Eigentümerin bzw. neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
- Verkehrswertgutachten – warum es wichtig ist
Auch wenn der Verkaufspreis innerhalb der Familie oft unter dem Marktwert liegt, sollte der Verkehrswert der Immobilie realistisch ermittelt werden. Ein Gutachten schützt alle Beteiligten vor steuerlichen Risiken – etwa einer nachträglichen Einstufung als (teilweise) Schenkung durch das Finanzamt. Außerdem schafft ein objektiver Wert Transparenz und kann spätere Streitigkeiten mit Geschwistern oder Erben vermeiden.
Haus an Kinder verkaufen unter Wert: Geht das?
Ja, es ist grundsätzlich möglich, ein Haus an ein Kind unter Wert zu verkaufen – also zu einem Preis, der deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. Allerdings handelt es sich dabei rechtlich um eine Mischform aus Verkauf und Schenkung, was steuerliche Folgen haben kann.
Ein Verkauf 'unter Wert' liegt dann vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis erheblich niedriger ist als der marktübliche Verkehrswert – beispielsweise 100.000 € statt 300.000 €. Der Differenzbetrag wird vom Finanzamt als Schenkung gewertet und kann schenkungsteuerpflichtig sein.
Haus an Kinder verkaufen und Wohnrecht behalten
Viele Eltern möchten ihr Haus zwar an die Kinder verkaufen, dabei aber weiterhin darin wohnen bleiben. Hierfür gibt es zwei gängige Modelle: Wohnrecht und Nießbrauch. Beide werden im Grundbuch eingetragen und notariell vereinbart.
• Wohnrecht: Berechtigt die Eltern, bestimmte Räume oder die gesamte Immobilie selbst zu bewohnen – lebenslang oder befristet.
• Nießbrauch: Geht über das Wohnrecht hinaus und erlaubt auch die Vermietung und wirtschaftliche Nutzung der Immobilie.
Ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch mindert den steuerlich relevanten Immobilienwert, was sich positiv auf die Schenkungssteuer auswirken kann. Gleichzeitig erschwert es aber eine spätere Finanzierung durch das Kind, da Banken solche Belastungen berücksichtigen.
Steuerliche Aspekte beim Hausverkauf an die Kinder
Steuern spielen beim Hausverkauf an Kinder eine zentrale Rolle. Auch innerhalb der Familie gelten klare Regeln:
• Grunderwerbsteuer: Innerhalb der engsten Familie (Kinder, Eltern, Ehepartner) fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an (§3 GrEStG).
• Einkommensteuer: Verkaufen Eltern innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb und haben das Haus nicht selbst bewohnt, kann Einkommensteuer fällig werden.
• Schenkungssteuer: Wird das Haus unter Wert verkauft, gilt die Differenz als Schenkung. Freibeträge: 400.000 € pro Elternteil und Kind alle 10 Jahre.
Sonderfall: Haus an Kinder verkaufen bei Vorerbe oder Pflichtteilsrecht
Besonders komplex wird es, wenn ein Vorerbe oder Pflichtteilsberechtigter beteiligt ist. Bei einem Vorerben darf das Haus ohne Zustimmung des Nacherben nicht verkauft werden. Beim Pflichtteilsrecht kann ein Verkauf unter Wert zu Pflichtteilsergänzungsansprüchen anderer Erben führen. Diese Fälle sollten unbedingt mit einem Fachanwalt oder Notar geprüft werden.
Haus verkaufen oder doch besser schenken?
Eltern stehen häufig vor der Frage: Soll ich mein Haus an die Kinder verkaufen oder verschenken? Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse und ist oft rechtssicherer. Eine Schenkung hingegen ist unkomplizierter, kann aber Pflichtteilsrechte auslösen. Welche Lösung besser ist, hängt von Vermögenslage, steuerlichen Freibeträgen und familiärer Situation ab.
Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
Wer sein Haus an Kinder verkaufen möchte, sollte folgende Fehler vermeiden:
1. Verkauf weit unter Verkehrswert ohne Steuerprüfung → Gefahr der Schenkungssteuer.
2. Wohnrecht nicht im Grundbuch abgesichert → fehlender Schutz.
3. Mündliche Absprachen statt notarieller Verträge → Risiko für Streitigkeiten.
4. Kein Verkehrswertgutachten → fehlende Transparenz und Gefahr von Pflichtteilsansprüchen.
FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf an Kinder
• Muss ich beim Hausverkauf an mein Kind Steuern zahlen? → Grunderwerbsteuer entfällt, Einkommensteuer nur unter bestimmten Bedingungen.
• Was passiert, wenn ich das Haus unter Wert verkaufe? → Differenz gilt als Schenkung, steuerliche Freibeträge beachten.
• Ist ein Verkauf mit Wohnrecht möglich? → Ja, über Eintrag im Grundbuch.
• Was ist besser: Schenkung oder Verkauf? → Abhängig von Vermögen, Freibeträgen und Familienkonstellation.
Fazit
Ein Hausverkauf an Kinder kann eine kluge Entscheidung sein – zur Vermögensweitergabe, Absicherung im Alter oder zur Steueroptimierung. Wichtig ist eine rechtssichere Abwicklung mit Notar und Grundbucheintrag. Steuerliche Aspekte wie Freibeträge, Schenkungs- oder Einkommensteuer sollten sorgfältig geprüft werden. Wer frühzeitig plant und professionelle Unterstützung nutzt, schafft Klarheit für sich und seine Familie.