Grunderwerbsteuer in Bayern 2025: Höhe, Berechnung & Tipps
Was gibt es bei der Grunderwerbssteuer speziell in Bayern im Jahr 2025 zu beachten?
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den wichtigsten Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie. In Bayern – und ganz Bayern – beträgt sie 2025 weiterhin 3,5 % des Kaufpreises. Damit liegt Bayern unter dem bundesweiten Durchschnitt, denn in vielen anderen Bundesländern beträgt der Steuersatz 5 bis 6,5 %. Für Käufer ist die Steuer ein erheblicher Kostenfaktor, den es bei der Finanzierung zu berücksichtigen gilt. Aber auch Verkäufer sollten die Höhe und Berechnung kennen, um Preisverhandlungen strategisch zu gestalten.
In diesem Ratgeber erfährst Du alles über die aktuelle Höhe der Grunderwerbsteuer in Bayern, wie sie berechnet wird, welche Befreiungen es gibt, wann sie fällig ist und welche rechtlichen Aspekte Du unbedingt beachten solltest. Mit praktischen Rechenbeispielen und Antworten auf häufige Fragen bist Du bestens vorbereitet.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
Im Jahr 2025 beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern – und damit auch in Bayern – unverändert 3,5 % des Kaufpreises. Damit hat Bayern bundesweit einen der niedrigsten Steuersätze. Zum Vergleich: In Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg liegt die Steuer bei 6,5 %. Der Unterschied macht sich bei hohen Immobilienpreisen wie in Bayern besonders stark bemerkbar.
Beispielrechnung: So viel Grunderwerbsteuer wird fällig
Um die Belastung greifbarer zu machen, hier einige Rechenbeispiele:
• Kaufpreis 500.000 € → 3,5 % = 17.500 € Grunderwerbsteuer
• Kaufpreis 750.000 € → 3,5 % = 26.250 € Grunderwerbsteuer
• Kaufpreis 1.000.000 € → 3,5 % = 35.000 € Grunderwerbsteuer
Die Steuer wird zusätzlich zum Kaufpreis fällig und muss bei der Finanzierung mit eingeplant werden. Gerade in Bayern, wo die Immobilienpreise hoch sind, macht dieser Prozentsatz eine deutliche Summe aus.
Was unterliegt der Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn ein Rechtsgeschäft über inländische Grundstücke abgeschlossen wird (§ 1 GrEStG). Dazu gehören insbesondere:
• Kaufverträge über Grundstücke oder Immobilien
• Grundstückstauschverträge
• Das höchste Gebot bei Zwangsversteigerungen
• Bestimmte Schenkungen (z. B. gemischte Schenkungen oder unter Nicht-Verwandten)
• Grundstücksteilungen
• Gesellschaftsrechtliche Vorgänge (z. B. Übertragung von Anteilen an grundbesitzhaltenden Gesellschaften)
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an? Befreiungen & Ausnahmen
Es gibt zahlreiche Fälle, in denen keine Grunderwerbsteuer fällig wird. Besonders relevant sind:
• Erbschaft und Schenkung – gemäß § 3 Nr. 2 GrEStG
• Übertragungen zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern
• Übertragungen zwischen Eltern und Kindern
• Gesellschaftsanteilsübertragungen ohne Kontrollwechsel (§ 3 Nr. 3 GrEStG)
• Grundstückserwerbe im Rahmen von Förderprogrammen oder städtebaulichen Maßnahmen (§ 3 Nr. 1 GrEStG)
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, meldet der Notar den Vorgang automatisch an das zuständige Finanzamt. Dieses stellt einen Steuerbescheid aus. Die Grunderwerbsteuer ist innerhalb eines Monats nach Zugang des Steuerbescheides zu zahlen. Erst wenn die Zahlung erfolgt ist, erteilt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Welches Finanzamt ist in Passau zuständig?
Für die Grunderwerbsteuer in Passau ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. In der Regel ist dies eines der Finanzämter Passau (z. B. Finanzamt Passau für Körperschaften oder das jeweilige Wohnsitzfinanzamt bei Privatpersonen).
Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheigung?
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Dokument des Finanzamts, das bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde oder keine offenen Forderungen bestehen. Ohne dieses Dokument ist die Eintragung des Käufers ins Grundbuch nicht möglich.
Spezialfall: Share Deals
Bei sogenannten Share Deals wird nicht die Immobilie selbst verkauft, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die die Immobilie hält. Wenn weniger als 90 % der Anteile den Eigentümer wechseln, fällt aktuell keine Grunderwerbsteuer an. Dieses Modell wird vor allem von institutionellen Investoren genutzt, für Privatkäufer spielt es in der Regel keine Rolle.
FAQ: Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer in Bayern
• Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern? → 3,5 % des Kaufpreises.
• Wer zahlt die Grunderwerbsteuer? → Grundsätzlich der Käufer.
• Gibt es Freibeträge? → Nein, die Steuer fällt ab dem ersten Euro Kaufpreis an.
• Wann wird die Steuer fällig? → Einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids.
• Welche Immobilien sind befreit? → Übertragungen innerhalb der Familie (z. B. Eltern-Kind, Ehepartner).
• Kann Inventar vom Kaufpreis abgezogen werden? → Ja, bewegliche Gegenstände wie Möbel oder Einbauküche können herausgerechnet werden.
• Was passiert bei Schenkungen? → Zwischen nahen Verwandten steuerfrei, sonst steuerpflichtig.
• Welches Finanzamt ist zuständig? → Das Finanzamt am Standort der Immobilie.
• Was passiert bei Änderungen des Kaufvertrags? → Der Kaufpreis wird angepasst und die Steuer neu berechnet.
• Was ist ein Share Deal? → Verkauf von Gesellschaftsanteilen statt Immobilie, meist steueroptimiert.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist beim Immobilienkauf in Passau und Bayern ein fester Kostenfaktor. Mit 3,5 % liegt Bayern günstig im Bundesvergleich, doch bei hohen Immobilienpreisen summieren sich die Beträge schnell. Käufer sollten die Steuer in ihrer Finanzplanung berücksichtigen, Verkäufer können durch transparente Kommunikation Vertrauen schaffen. Wer die rechtlichen Rahmenbedingungen kennt, ist klar im Vorteil.
👉 Tipp: Starte mit einer kostenlosen Immobilienbewertung, um den Marktwert Deiner Immobilie zu kennen und Preisverhandlungen optimal vorzubereiten.